임차인의 계약갱신요구권 (사례)

임차인은 임대차기간이 종료될 경우 어떻게 해야 할까라는 걱정을 하며 살아가고 있습니다.

임대인이 임대료를 많이 높이지는 않을까? 나가라고 하는 것은 아닐까?

세입자라면 누구나 임대차기간이 종료 될 쯤 이런 걱정으로 밤잠을 설치지 않을까 생각됩니다.

 

그래서 이번에는 주택임대차보호법상 계약갱신요구권에 대해 알아보고, 임차인이 꼭 활용할 수 있도록 분쟁 사례들도 확인해 보고자 합니다.

 

 

[주택임대차보호법]

◈ 관련 법령

1. 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약의 갱신을 요구할 수 있습니다.(주택임대차보호법 제6조의3 제1항)

▶ 2020.12.10. 이전에 체결된 임대차계약의 경우 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

 

2. 임대인은 임차인의 계약갱신요구에 대해 법 제6조의3 제1항 각호의 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다.

▶ 2기의 차임연체(미납액이 월세 2개월분에 해당하는 경우 의미)

▶ 거짓이나 부정한 임차인 경우

▶ 합의하에 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우

▶ 임차인이 임대인 동의 없이 전대한 경우

▶ 임차인의 고의, 중과실로 주택이 파손된 경우

▶ 주택의 전부 또는 일부 멸실된 경우

▶ 철거, 재건축이 필요한 경우

▶ 임대인(직계존비속 포함)이 실제 거주하려는 경우

▶ 그 밖에 임차인의 의무위반, 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

3. 임대인이 실거주 갱신거절 후 2년이 만료되기 전에 정당한 사유없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다(주택임대차보호법 제6조의3 제5항)

▶ (정당한 사유) 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 제3자에게 임대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미합니다. 가령 실거주를 하단 직계존속이 갑자기 사망한 경우, 실거주 중 해외 주재원으로 파견되는 경우 등

▶ (매매이 경우) 임대인이 실제 거주를 이유로 갱신거절하고 제3자에 매매한 경우 처음부터 실거주할 목적이 없었고 매매의 정황이 있어 해당 행위에 불법성이 인정된다면 민법 제750조에 따른 손해배상책임을 질 수 있습니다.

 

4. 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 합니다(주택입대차보호법 제6조의3 제6항)

① 갱신거절 당사 월차임(보증금이 있는 경우 제7조의 2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함함. 이하 "환산월차임"이라 함)의 3개월분

②임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분

③제1항제8호의 사유(임대인의 실제거주)로 인한 갱신거절로 임차인이 입은 손해액

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[갱신 거절 사례]

◈ 사실관계

1. 임차인은 임대차기간이 만료하기 전 임대인에 대하여 계약갱신 요구

2. 이에 임대인은 갱신거절의 의사표시를 하였으나 임차인이 갱신거절이 적법하지 않다고 주장하여 다툼 발생

임차인 의견	임대인 의견
임차인은 자신이 적법하게 계약갱신요구를 하였고, 임대인의 갱신거절은 허위라고 주장함.	임대인은 자신이 현재 임하여 살고 있는 주택에 대하여 갱신거절을 당하여 이 사건 주택에 실제 입주하여야 하므로 갱신거절이 적법하다고 주장

◈ 관련규정

● 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)

① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

8. 임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

 

◈ 조정과정

- 조정절차 진행 중에 임대인이 실거주 사유에 대한 소명자료를 임차인에게 제시(현재 임대인이 임차하여 살고 있는 주택에서 계약갱신을 거절당산 사건)하여 임차인이 실거주 필요성을 납득함. 이에 임대차를 종료하는 것으로 하되, 만일 실거주 사유가 허위인 점이 밝혀지는 경우를 대비하여 손해배상액을 미릴 예정함

 

- 실거주 사유 인정하되 허위인 경우 손해배생액 20,000,000원 지급하라.