월세미납 단전 단수 가능할까?

 

최근 경기가 어려워 지면서 임차인이 월세를 미납하는 경우가 많이 발생하고 있습니다.

주택임대차의 경우, 차임연체액이 '2기'의 차임액에 달하는 때에는, 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

상가임대차의 경우, 차임연체액이 '3기'의 차임액에 달하는 때에는, 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다.

 

그런데 실제 임대차를 해 보면 보증금이 있기 때문에 차임연체액이 '2기' 나 '3기'에 해당하여도 임대차계약을 해지않고 보증금에서 차감하면 된다는 생각으로 계약을 계속 유지하는 경우가 다반사 입니다.

 

그런데, 그렇게 계속하여 보금금에서 연체된 차임을 차감하다 보면 나중에는 보증금을 다 차감하고도 임차인이 임대 부동산을 명도하지 않는 경우가 생기게 되고, 명도소송을 통해 해당 부동산을 명도받아야 하는 상황에 처하게 됩니다.

 

이럴 경우 임대인 입장에서는 임대료도 받지 못하고, 명도소송은 시간도 오래 걸리므로 금전적 손해가 계속 발생하게 되어 어떻게 하면 임차인을 빨리 내보낼 수 있을까 고민하게 됩니다. 그렇다고 임차인이 임의적으로 내보낼 방법은 없을 뿐만 아니라 명도소송은 시간도 많이 소요 되므로 고칠아픈 상황으로 심적 고통까지 받기 마련입니다.

 

그럼 임대인은 임차인의 차임 연체에 따라 단전, 단수를 통해 임차인의 압박하여 빨리 내보낼 수 있을까요?

 

아래 관련 사례나 판례를 통해 어떻게 하면 명도소송이 끝나기 전에 임차인을 압박하여 나가게 하거나 임대차 부동산을 사용하지 못하게 할지 참고하면 좋을것 같습니다.

 

◈ 법원은 일정한 조건이 갖추어진 경우 단전, 단수 조치를 정당하다고 인정하고 있습니다.

우리 법원은 일반적으로 다음과 같은 경우 임차인에 대한 단전, 단수 조치를 허용하고 있습니다.

– 임대차 계약 기간이 만료 되었을 것
– 차임이 연체되어 보증금이 남아 있지 않을 것
– 계약 해지 의사표시를 하였을 것
– 수차례 차임지급을 통지하였을 것
– 미리 단전, 단수 조치를 예고하였을 것
– 단순히 영업을 방해하려는 의도나 고통을 주려는 의도가 아닐 것
– 단전, 단수 조치가 최후의 수단일 것

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◈  단전·단수조치의 적법성 여부

 

⑴ 판단기준

 

단전·단수 등의 조치가 적법한 행위로서 불법행위를 구성하지 않기 위해서는 그 조치가 일단 관리규약에 근거를 둔 것이어야 한다. 그러나 관리규약을 따른 것이었다는 점만으로는 부족하고, 그와 같은 조치를 하게 된 동기와 목적, 수단과 방법, 조치에 이르게 된 경위, 그로 인하여 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 가지 사정을 종합하여 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어 위법성이 결여된 행위로 볼 수 있어야 한다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결 등). 이와 같이 단전·단수행위가 사회상규상 정당행위의 범주 내에 있다는 것은 적법함을 주장하는 쪽에서 입증하여야 한다.

 

⑵ 적법하다고 본 예

 

○ 광주지방법원 2009. 12. 15. 선고 2009가소43613 판결(관리자가 전 소유자의 관리비 체납을 이유로 단행되어 있던 단전조치를 새로운 소유자에 대하여도 유지한 조치에 관한 판결) : 위 판결은 이러한 경우 특별한 사정이 없는 한 새로운 소유자에 대한 관계에서 불법행위에 해당한다고 전제하면서도, 체납관리비에 관한 관리규약의 내용, 피고가 관리규약의 내용을 숙지하고 있었던 점, 연체된 관리비 금액(364,000원), 관리규약에서 정한 입주신고 당일 곧바로 단전조치를 해제한 점 등을 들어 위법성이 결여되었다고 보았다(항소기간도과로 확정).

 

○ 서울중앙지방법원 2010. 2. 12. 선고 2008가합82426 판결 : 건물관리업체인 피고 회사가 개정된 관리규약에 근거하여 단전조치를 취하였는데, 개정 당시 서면결의의 요건을 충족하지 못하여 근거가 된 조항이 무효인 것으로 밝혀졌다고 하더라도, 피고가 위 조항이 유효한 것으로 믿고 행한 단전조치는 위법성의 인식이 없는 데 정당한 이유가 있는 경우에 해당한다는 등의 이유로 불법행위책임을 부정한 사례(서울고등법원 2010나32919호로 항소기각 확정)

 

○ 대구지방법원 김천지원 2010. 2. 17. 선고 2009가단3148, 9863 판결 : 구분소유자가 변경되었음에도 단전조치를 유지한 사안에 대하여, 원고 번영회 회칙에 단전·단수 조치에 관한 근거가 있고, 단전·단수조치의 방법이 점포 내부에 부착된 계량기를 조작한 것에 불과하고 달리 구분소유자의 의지에도 공급을 재개할 수 없도록 전기, 수도의 공급을 원천적으로 봉쇄하는 것에는 이르지 않은 점, 따라서 피고가 자신의 의지로 이 사건 점포에 출입하여 전기 및 수도의 공급을 재개시킬 수 있었을 것으로 보이는 점, 나아가 원고가 피고의 점포 출입 자체를 원천적으로 봉쇄하거나 입점 시도를 무산시키기 위한 물리적 충돌을 감행한 적은 없었던 것으로 보이는 점, 입점이 되지 않은 점포의 경우 화재, 누전, 누수 등의 이유로 단전, 단수가 필요한 점 등을 들어 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있다고 보았다(대구지방법원 2010나5692, 5708호로 항소기각 확정).

 

⑶ 위법하다고 본 예

 

○ 대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결 : 원고가 체납된 관리비 중 공용부분 관리비를 승계한다고 하여 전(전) 구분소유자의 관리비 연체로 인한 법률효과까지 승계하는 것은 아니어서 원고가 구분소유권을 취득하였다는 점만으로 원고가 승계된 관리비의 지급을 연체하였다고 볼 수 없음은 분명한 것이므로, 원고가 구분소유권을 승계하였음에도 전 구분소유자에 대해 해 오던 단전·단수 등의 조치를 유지한 것은 관리규약에 따른 적법한 조치에 해당한다고 볼 수 없다. … 이 사건의 경우 원고에 대하여 행하여진 당초의 단전·단수 등의 조치가 불법행위에 해당하고 원고가 이를 다투며 관리비 지급을 거부하였다는 것이므로, 그런 와중에 3개월이 경과됨으로써 3개월 이상 관리비 연체라는 관리규약상의 요건이 충족되었다 하더라도 그러한 사정만으로 종전부터 계속되어 오던 피고의 위법한 단전·단수 등의 조치가 그 시점부터 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있는 행위로서 적법행위로 된다고 할 수는 없는 것이다.

 

○ 인천지방법원 부천지원 2010. 1. 29. 선고 2008가합7566, 2009가합3677 판결 : 원고는 피고들이 이 사건 건물에 대한 소유권을 취득한 2008. 8. 13.부터 2008. 10. 4.까지 종전부터 유지하여 오던 이 사건 단전조치 등을 그대로 유지하여 왔는데 그 주된 이유는 피고들의 전 소유자가 체납한 관리비의 징수를 위한 것으로 보이는 점, 원고로서는 집합건물의 구분소유권을 승계취득한 피고들에게 기존에 유지되어 오던 단전·단수 조치를 먼저 해제하여 소유자로서 권리행사가 가능하도록 한 후 피고들에게 구분소유자로서 관리단 규약 등 제 규정의 준수를 요구하고 그에 따르지 않을 경우 규약에 정한 제재조치를 취했어야 하는 점, 원고는 이 사건 건물에 대한 단전·단수조치를 해제한 후 2개월이 채 지나지 아니한 상태에서 피고들이 승계관리비 및 단전·단수기간 동안의 관리비를 체납하였다는 이유로 재차 이 사건 건물에 대한 단전조치를 취한 점, 원고가 2008. 8. 13.부터 2008. 10. 4.까지 종전부터 유지하여 오던 이 사건 단전조치 등이 위법한 이상 피고들은 그 기간 동안에 발생한 관리비채무를 부담하지 않는다고 보아야 하는 점, 원고의 관리단 규약에 의하면 구분소유자 등이 이 규약과 제 규정이 정한 의무를 이행하지 아니하거나 위반하는 행위를 하여 그 의무이행이나 위반행위의 중지를 권고하였음에도 이를 이행하지 아니할 때에 그 의무이행이나 위반행위 정지시까지 당해 구분소유자 등의 전유(점유부분)부분에 대한 단전·단전 및 사용금지 등의 조치를 취할 수 있고(관리단 규약 제12조), 구분소유자 등이 관리비를 2개월 이상 체납할 경우에는 단전, 단수, 폐점, 상품 반출입금지, 기타 필요한 조치 등을 취할 수 있다(관리단 규약 제54조 제2항)고 규정되어 있으나, 앞에서 살펴본 바와 같이 위와 같은 관리단 규약이 집합건물법상의 정족수를 충족하지 못하여 무효인 점, 피고들이 승계관리비 및 단전·단수기간 동안의 관리비에 대하여는 추후 협의나 소송을 통하여 해결하기로 하고, 나머지 기간에 대한 관리비를 모두 납부하였음에도 피고들이 제기한 영업방해금지가처분 결정이 있을 때까지 단전조치를 해제하지 않았던 점, 원고의 위와 같은 단전조치 등으로 인하여 피고들이 기존에 극장으로 사용되는 이 사건 건물을 예식장으로 변경하는 공사를 원활하게 수행할 수 없었던 것으로 보이는 점 등을 종합하면, 원고가 관리비 연체를 이유로 이 사건 건물에 대하여 한 단전조치 등 제재조치는 불법행위를 구성한다고 봄이 상당하다(서울고등법원 2010. 10. 13. 선고 2010나23809, 23816 판결에서 일부 금액 취소되었으나 손해배상책임이 인정된다는 판단은 유지됨. 위 항소심판결은 상고기간 도과로 확정).

 

○ 제주지방법원 2010. 2. 12. 선고 2009가단8733 판결 : 관리단 규약에서 정한 의무 위반에 해당한다거나, 규약에서 정한 절차인 관리단 대표위원회의 결의를 거쳤다고 볼 만한 증거가 없다는 이유로 위법하다고 판단(제주지방법원 2010. 10. 6. 선고 2010나811 판결에서 일부 금액 취소되었으나 위법성에 대한 판단은 유지. 상고기간 도과로 확정).