임대인의 실거구 갱신거절 조정사례 (주택임대차보호법)

임차인이 계약갱신 요청을 하였는데, 임대인이 실거주나 친척이 와서 살거라며 나가달라고 하는 경우가 많다.

그래서 다른 곳으로 이사를 하고 얼마 후 내가 임차했던 주택의 확정일자부를 확인하니

제3자가 임차한 사실을 알게 되면,

난 어떻게 해야 할까? 

아마 머리에 피가 거꾸로 솟아 오를 것이다...

하지만 괜찮다.. 주택임대차보호법은 이런 일이 생길 것을 예상하여

손해배상을 청구할 수 있도록 규정하고 있다.

아래 사례를 조정사례이지만 주택임대차보호법에 맞게 사건을 해결한 것으로

법원도 동일한 취지로 판단할 것이다.

 

 

 

▣ 사실관계

 

1. 임차인과 임대인은 2015. 4. 9. 임대차계약을 체결한 후 두 차례 재계약하였음.

2. 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 사이에 임대인에게 계약갱신 요구를 하였으나 임대인은 직계비속의 실제 거주를 이유로 이를 거절하여 임차인은 계약 종료일에 임차주택을 반환함.

3. 그 후 임차인은 임대인이 임차주택을 제3자에게 임대한 사실을 알게 되어 임대인에게 손해배상을 청구함.

 

▣ 임차인 의견

 

임대인은 직계비속의 실제 거주를 이유로 갱신요구를 거절했으나, 임차주택의 확정일자부를 열람하여 피신청인이 새로운 임차인과 임대차 계약을 체결한 사실을 확인하였음. 이에 주택임대차보호법 제6조의 3  제5항에 따라 갱신거절로 입은 손해액인 1,959,000원 (1,200,000원, 이사비용 + 759,000원, 공인중개사 수수료)의 지급을 청구함.

▣ 임대인 의견

 

직계비속의 실거주를 이유로 계약갱신요구를 거절하고 제3자에게 임대한 사실을 인정하나, 이는 경제적 사정이 어려워져 제3자에게 임대할 수밖에 없었다는 정당한 사유가 있었음.

 

[주택임대차보호법]

제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 

② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 

③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.

 

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

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▣ 조정 내용

 

- 임대인은 임대인의 직계비속이 실제 목적 주택에 거주하기 위하여 신청인의 갱신을 거절하였으나 갱신요구가 거절 되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 제3자에게 재차 임대하였으므로 정당한 사유가 인정되지 않는 한 손해를 배상해야 함.

- 정당한 사유에 해당하는지 여부는 갱신 거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로 인해 제3자에게 임대를 하게 된 불가피한 사유를 기준으로 판단해야 할 것인데 임대인이 주장하는 단순히 경제적 사정이 어려워졌다는 것만으로는 이를 인정하기 어려움.

- 임대인은 임차인에게 손해배상액으로 170만원을 지급하기로 합의함.