전세사기피해자 요건? (전세사기 피해자 지원)

 

 

 

전세사기피해자의 요건

 

○ 특별법은 정량적 기준의 충족을 전제로 임차인이 전세사기피해자등 결정신 청을 하고, 전세사기피해지원위원회의 심의·의결을 거쳐 국토교통부장관 이 결정하도록 하였다.

- 이는 피해 금액과 사기 의도, 기존 권리관계 등 측면에서 전세사기 피해 유형 이 다양하다는 점에서 정량적 기준만으로 피해자 여부를 구분하지 않고, 주 택 임대차 관련 법률·부동산·세무 등의 전문가로 구성된 전세사기피해지원위 원회에서 전세사기피해자등(지원 대상) 여부를 심의·의결하도록 한 것이다.

 

○ 특별법이 정의한 전세사기피해자의 정량적 요건은 ➊ 주택임대차보호법상 대항력, ➋ 보증금, ➌ 다수의 피해 발생, ➍ 임대인의 채무 불이행 의도(기망 의도)로 4가지이며, 정량적 요건의 만족 정도에 따라 지원범위가 결정된다.

 

○ 전세사기피해자 요건 ➊ 주택임대차보호법상 대항력

- 특별법 제3조 제1항 제1호: 「주택임대차보호법」 제3조에 따라 주택의 인도 와 주민등록을 마치고(이 경우 전입신고를 한 때 주민등록을 한 것으로 본다) 같은 법 제3조의2 제2항에 따라 임대차계약증서상의 확정일자(이하 “확정일 자”라 한다)를 갖출 것(「주택임대차보호법」 제3조의3에 따른 임차권등기를 마친 경우도 포함한다.

- 주택: 상업용 근린생활시설로 공부상 표기된 경우라도 실제 사용용도가 주거 용이라면 특별법의 적용대상이 된다. 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주 거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체 건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물의 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울 러 고려하여 합목적적으로 결정하여야 하는데, 임대차계약을 체결하는 때를 기준으로 한다(대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결, 대법원 1995. 3. 10. 선고 94다52522 판결).

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○ 전세사기피해자 요건 ➋ 보증금

- 특별법 제3조 제1항 제2호: 임차인의 임차보증금이 3억원 이하일 것. 다만, 임차보증금의 상한액은 제6조에 따른 전세사기피해지원위원회가 시·도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려하여 2억원의 범위 내에서 상향 조정할 수 있다.

- 특별법은 공공주택사업자의 매입 임대, 금융지원, 긴급복지지원 등 서민의 주 거복지를 위한 정책의 측면이 있으므로 공공자금의 지원 규모 등을 감안해서 보증금의 규모에 일정한 제한을 두었다.

 

○ 전세사기피해자 요건 ➌ 다수의 피해 발생

- 특별법 제3조 제1항 제3호: 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시(국세 또는 지방세의 체납으로 인하여 임차주택이 압류된 경우도 포함한다), 임차인의 집행권원 확보 등에 해당하여 다수의 임 차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상될 것

- 특별법의 지원내용 중 우선매수권의 경우 제삼자인 입찰자(특히 최고가매수 신고인)의 기본권을 제한하는 측면이 있는데, 다수의 피해 발생이라는 요건 을 규정하여 헌법적 조화를 도모하였다. - 본 요건은 다수 임차인에게 피해가 발생할 것이 예상되는 경우도 포함하고 있 는데, 현재 피해자가 1명이더라도 나머지 임차인 또한 피해 발생이 예상되는 경우도 이에 해당한다.

- 임대인이 사망하고 상속인이 한정승인을 할 경우 본 요건이 충족되는지 여부 에 대해서 특별법은 명확히 정하고 있지 않지만, 주택의 가액이 임차보증금 반환채권에 미달하는 경우(이른바 깡통전세)와 같이 다수의 임차인이 임차보 증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생할 것이 예상되는 경우에는 본 요건이 인정될 것으로 보인다.

 

○ 전세사기피해자 요건 ➍ 임대인등의 채무 불이행 의도(기망 의도)

- 특별법 제3조 제1항 제4호: 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 임 차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금 을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득·임대 등 임대인이 임차보증금반환채 무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있을 것

- 특별법은 전세보증금 시세의 하락으로 인한 보증금 미반환과 같은 채무불이 행에 해당하는 경우를 사적 자치의 영역으로 보아 지원 대상에서 제외하고, 사기에 준하는 경우로 한정하였다.

- 이와 관련하여 특별법은 피해자의 폭넓은 구제를 위해 형법상 사기죄보다 적 용 범위를 넓혀 임대인등의 채무 불이행 의도를 의심할 상당한 이유가 있는 경우로 규정하였다. 기망행위의 주체도 임대인 뿐 아니라 대리인, 공인중개 사, 경제적 이익을 공유하는 조직 및 이들의 배후에 있는 자까지 넓혀 ‘임대인 등’으로 정의하였다.

- 본 요건의 예시로 언급된 ‘임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차 주택의 양도’(이른바 바지사장에게 소유권을 넘기는 동시진행 방식의 사기) 와 ‘임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취득·임대’(이른바 무자본 갭 투자)는 임대차계약의 체결 이후 시점의 사정인데, 미필적으로라도 임대인등 의 채무 불이행 의도를 추단할 수 있는 경우까지로 확대된 것이다.

- 본 요건에 대한 판단은 행정적 판단으로, 임대인등에 대한 사법적 판단과는 달라질 수 있음을 전제로 한다.

 

[전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법]

 

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. “주택”이란 「주택임대차보호법」 제2조에 따른 주거용 건물(공부상 주거용 건물이 아니라도 임대차계약 체결 당시 임대차목적물의 구조와 실질이 주거용 건물이고 임차 인의 실제 용도가 주거용인 경우를 포함한다)을 말한다.

2. “임대인등”이란 임대인 또는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.

가. 임대인의 대리인, 그 밖에 임대인을 위하여 주택의 임대에 관하여 업무를 처리하 는 자

나. 임대인의 의뢰를 받은 공인중개사(중개보조인을 포함한다)

다. 임대인을 위하여 임차인을 모집하는 자(그 피고용인을 포함한다)

라. 다수 임대인의 배후에 있는 동일인

마. 라목의 동일인이 지배하거나 경제적 이익을 공유하는 조직

바. 라목의 동일인이나 마목의 조직을 배후에 둔 다수의 임대인

3. “전세사기피해자”란 제3조의 요건을 모두 갖춘 자로서 제6조에 따른 전세사기피해 지원위원회의 심의·의결을 거쳐 국토교통부장관이 결정한 임차인을 말한다.

4. “전세사기피해자등”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.

가. 전세사기피해자

나. 제3조제1항제1호·제3호 및 제4호의 요건을 모두 충족하는 임차인(같은 조 제2 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다)

다. 제3조제1항제2호 및 제4호의 요건을 모두 충족하는 임차인으로서 임차주택(적 법한 임대권한을 가지지 아니한 자와 임대차계약이 체결된 주택을 포함한다)을 인도(인도받았던 경우를 포함한다)받고, 「주민등록법」 제16조에 따라 전입신고 를 하였으며, 그 임대차계약증서 상의 확정일자를 받은 자(같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다)

5. “전세사기피해주택”이란 전세사기피해자가 임차인인 임대차 계약의 목적물인 주택 (「주택임대차보호법」 제3조의3에 따라 임대차가 끝난 후 임차권등기를 마친 주택도 포 함한다)을 말한다.

 

제3조(전세사기피해자 요건) ① 제14조에 따라 전세사기피해자로 결정받고자 하는 임차 인(자연인에 한정한다. 이하 같다)은 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어야 한다. 다만, 경 매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경우에는 제1호 및 제3호의 요건은 제외한다.

1. 「주택임대차보호법」 제3조에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마치고(이 경우 전 입신고를 한 때 주민등록을 한 것으로 본다) 같은 법 제3조의2제2항에 따라 임대 차계약증서상의 확정일자(이하 “확정일자”라 한다)를 갖출 것(「주택임대차보호 법」 제3조의3에 따른 임차권등기를 마친 경우도 포함한다)

2. 임차인의 임차보증금이 3억원 이하일 것. 다만, 임차보증금의 상한액은 제6조에 따른 전세사기피해지원위원회가 시·도별 여건 및 피해자의 여건 등을 고려하여 2 억원의 범위 내에서 상향 조정할 수 있다.

3. 임대인의 파산 또는 회생절차 개시, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시(국세 또는 지방세의 체납으로 인하여 임차주택이 압류된 경우도 포함한다), 임차인의 집행권원 확보 등에 해당하여 다수의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상될 것

4. 임대인등에 대한 수사 개시, 임대인등의 기망, 임차보증금을 반환할 능력이 없는 자에 대한 임차주택의 양도 또는 임차보증금을 반환할 능력 없이 다수의 주택 취 득·임대 등 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의 심할 만한 상당한 이유가 있을 것

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 제1항의 적용대상에서 제외한다.

1. 임차인이 임차보증금 반환을 위한 보증 또는 보험에 가입하였거나 임대인이 임 차보증금 반환을 위한 보증에 가입하여 임차인에게 보증금의 전액 반환이 가능 한 경우

2. 임차인의 보증금 전액이 최우선변제가 가능한 「주택임대차보호법」 제8조제1항에 따른 보증금 중 일정액에 해당하는 경우

3. 임차인이 「주택임대차보호법」에 따라 대항력 또는 우선변제권 행사를 통해 보증 금 전액을 자력으로 회수할 수 있다고 판단되는 경우

 

부칙 제3조(적용례) 제3조제1항 각 호 외의 부분 단서는 이 법 시행일부터 소급하여 2년 이 되는 날 이후부터 이 법 시행일 이전까지 경매 또는 공매 절차가 완료된 임차인의 경 우에 한정하여 적용한다.