임대차 종료시 원상회복비용은 얼마나 부담해야 하나?

임차인은 임대차 계약이 종료되면 임차 목적물을 원상복구하여 임대인에게 명도하여야 한다.

그런데 가끔 임대인이 말도 되지 않는 원상복구 요구를 하며 보증금에서 까고 주겠다고 하는 경우가 있다.

임차인 입장에서는 다른 곳으로 이사를 가야하고, 이런 분쟁으로 보증금을 늦게 받으면 더 피해가 커서 그냥 해달라는 데로 모두 해주는 경우가 있는데...

집도 없어 서러운데.. 이런 경우까지 당하면 더 서러울 것이다.

아래 사례를 통해 이런 경우 어떻게 해야 할지 고민해 보자.

 

 

 

[사건내용]

1. 임차인은 임대인으로부터 그 소유인 별지 기재 주택(이하 ‘이 사건 주택’)에 관하여 임대의무기간을 5년(2018. *. *.부터 2023. *. *.)으로 정하는 임대차계약을 체결하고 2018. *. *.부터 거주하였음. 임차인과 임대인은 2021. *. *. 임차보증금 1억6천90만원(650만원 증액), 임대기간 2022. *. *.부터 2023. *. *.까지로 정하여 재계약을 체결하고 이에 따라 임차인은 임대인에게 증액 보증금을 지급하였음.

2. 임차인은 임대인에게 이 사건 임대차계약을 해지하는 의사를 표시하였고 2022. *. *. 이 사건 주택을 임대인에게 인도하였음. 이에 임대인은 임차인에게 임차보증금 1억6천90만원에서 원상복구예상비용으로 1000만원을 공제한 나머지 1억5천90만원을 반환하였음.

3. 이 사건 임대차계약 제12조 제2항은 다음과 같이 기재되어 있음.

[제12조 제2항] “을”은 퇴거할 시 주택 및 부대시설을 입주 시 상태로 원상복구하여야 한다. 단, 복구공사를 “을”이 행하지 않을 시 “갑”은 항목별 예상복구비용 명세서를 “을”에게 교부한 후 당해주택에 발생한 손해를 원상으로 회복함에 필요한 비용을 임대보증금에서 공제 후 반환키로 한다.

[임차인 의견]

임차인은 이 사건 주택에서 4년 3개월 거주하였음.

① 피신청인이 요구하는 금액 중 에어컨타공구멍 캡 20,000원, 폐기물처리비용 50,000원은 신청인이 부담할 의사가 있음.

② 벽지 훼손으로 인한 도배비용은 이 사건 주택이 꼭대기 층으로 건물 자체의 하자인 누수로 인해 훼손된 부분이 크고, 못 자국이 몇 개 있다고 하여 전체 도배비용을 부담하라는 요구는 부당함.

③ 아트 타일의 경우 벽걸이 TV설치를 위해 구멍 4개를 뚫었고 교체 타일도 2개에 불과한데 노무비로 35만원이 책정된 것은 과도함.

④ 이와 같은 부분의 원상회복비용이 적정하게 조정될 경우 합의할 의사가 있음.

 

[임대인 의견]

임차인이 이 사건 주택에 거주하면서 고의 또는 과실로 임차목적물을 훼손하였으므로 이 사건 임대차계약 제12조 제2항에 따라 원상복구의무를 부담해야 함.

① 원상복구비용으로 도배작업비용 885,000원, 에어컨타공구멍캡 20,000원, 아트타일교체 410,000원, 폐기물처리 50,000원(총 1,365,000원)을 요구함.

② 미반환 보증금 1000만원에서 위의 원상복구비용을 공제한 나머지 8,635,000원을 반환할 의사가 있음.

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[관련판례]

1. 대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692판결

임대차계약에 있어서 임대인은 임차목적물을 계약 존속 중 사용ㆍ수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로, 이러한 임대인의 수선의무는 특약에 의하여 이를 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있으나, 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한한다 할 것이고, 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 이에 포함되지 아니하고 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담할 것이다.

2. 서울중앙지방법원 2007. 5. 31. 선고 2005가합100279, 2006가합62053판결

임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모(損耗)에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다. 따라서 건물의 임차인에게 건물임대차에서 생기는 통상의 손모에 관해 원상회복의무를 부담시키는 것은 임차인에게 예상하지 않은 특별한 부담을 지우는 것이 되므로 임차인에게 그와 같은 원상회복의무를 부담시키기 위해서는 적어도 임차인이 원상회복을 위해 그 보수비용을 부담하게 되는 손모의 범위가 임대차계약서의 조항 자체에서 구체적으로 명시되어 있거나 그렇지 아니하고 임대차계약서에서 분명하지 않은 경우에는 임대인이 말로써 임차인에게 설명하여 임차인이 그 취지를 분명하게 인식하고 그것을 합의의 내용으로 하였다고 인정되는 등 그와 같은 취지의 특약이 명확하게 합의되어 있어야 할 필요가 있다고 해석함이 상당하다.

 

[조정내용]

1. 임차인이 거주하는 동안 임차목적물에 훼손이 발생한 사실은 인정할 수 있으나 임대인이 제시한 원상회복비용은 과다 계산된 부분이 있다고 판단.

2. 임차인에게 원상회복의무가 있기 때문에 임차인이 일정부분 원상회복비용을 부담하는 것이 타당하다.

3. 임대인이 1,365,000원을 청구하였으나 상호 합의하여 미반환 보증금 1000만원에서 100만원을 원상회복비용으로 공제하고, 나머지 보증금 900만원을 반환하라.